Bestand erhalten: Lohnt sich das?

An der Güterstrasse steht im Moment nur noch ein Betonskelett mit vielen Löchern drin. Immer wieder kommt die Frage auf: Wäre es nicht einfacher/günstiger/besser/nachhaltiger gewesen das Gebäude komplett abzureissen und neu anzufangen?

Was bleibt, was kommt weg?

Mit dem Schieber kannst du zwischen dem Foto des übrig gebliebenen Bestands und der Visualisierung des fertigen Gebäudes wechseln. Die Ruine wird aufgestockt und bekommt ein neues Kleid. Visualisierung Fassade: BHSF Architekten

Lohnt sich das? Schwierige Frage

Neben der Fassade und dem Silo wurden auch alle inneren Wände und Einbauten entfernt.

Ich hab mich sehr schwer getan mit dem Schreiben dieses Beitrags, das Thema ist komplex. Die Frage ist hypothetisch, absolut berechtigt, sehr vielschichtig und nicht abschliessend zu beantworten – mal abgesehen von der Antwort «der Erhalt war eine städtebauliche Vorgabe, wir hatten keine Wahl».

Ein grosses Problem bei dieser Frage ist: Mit was vergleichen wir den geplanten Ist-Zustand? Beim Planen eines Neubaus wären uns 3.6 und 4.6 Meter Raumhöhe für Wohnungen nicht mal im Traum in den Sinn gekommen, und auch 24m Gebäudetiefe, wie im jetzigen Bestand hätten wir wohl nicht geplant. Die Kellergeschosse wären bei einer neuen Planung selbstverständlich auch massiv kleiner ausgefallen. Ein Vergleich mit einem gleichartigen Neubau ergibt also keinen Sinn.

Auch ein Vergleich mit einem «vernünftigen» Neubau am selben Ort ist schwierig. Die ökologischen und ökonomischen Kosten für den Rückbau müssen einbezogen werden – wir könnten ja auch dann nicht auf der grünen Wiese bauen.

Ich habe trotzdem versucht ein paar Aspekte zusammenzutragen und hier darzulegen.

Zahlen

Ich habe bei den Zahlen den Schwerpunkt auf Beton gelegt. Es sind natürlich auch ganz viele andere Materialien in den Rück- und Aufbau involviert, aber Beton macht beim Erhalt des Bestandes sicher den grössten Brocken aus. Die Zahlen sind aus verschiedenen Quellen und nicht unbedingt präzise, insbesondere die Menge Betonabbruch ist noch nicht sehr präzis.

in Tonnenin Kubikmeter
Beton der stehen bleibtca. 21’250ca. 8’500
Beton der abgebrochen wirdca. 5’000ca. 2’000
Beton der neu eingebaut wirdca. 9’250ca. 3’700

Auch wenn es aussieht als ob nicht viel stehen bleibt, ist dem also nicht so. Viel Beton ist natürlich auch in den Fundamenten und Untergeschossen verbaut und nicht auf den ersten Blick sichtbar.

Hier doch noch ein paar weitere Zahlen zum Ausmass des Rückbaus anderer Materialien.

Metalle200 Tonnen
Inertstoffe (v.a. Backstein)2000 Tonnen
Gips/Leichtbausteine90 Tonnen
Altholz200-500 m3

Überlegungen

Da auch die aussteifenden Kerne entfernt wurden, muss das Skelett temporär mit Baumstämmen stabilisiert werden.

Laut unserem Bauphysiker Pius Leuba (Grolimund+Partner) konnten wir mit dem Aushub und den Fundamenten, die wir übernommen haben, sehr viel graue Energie einsparen. Geschmälert wird die Einsparung durch die betonierten, neuen Treppenhauskerne, welche wegen der Erdbebenertüchtigung des Gebäudes sehr massiv sein müssen. Die hohen Geschosse ergeben bei allen Innen- und Aussenwänden grössere Flächen, das braucht mehr Material, also auch mehr Energie in der Herstellung. Ob der Erhalt wirklich ein Gebäude mit einem kleineren ökologischen Fussabdruck ergibt als ein vernünftiger Neubau mit gleich viel Wohn- und Gewerbebau? Schwer zu sagen.

Das selbe gilt für die Kosten. Wir haben uns Kostenziele gesetzt und mussten in der Planungsphase hart Sparpotentiale suchen. Die Mieten sind vertretbar, aber es gibt Beispiele die zeigen, dass Neubauten günstiger (pro m2 Wohnfläche) sein können als unser Umbau. Wäre das aber auf unserm Baufeld möglich gewesen? Und welche Qualitäten bieten wir zusätzlich mit unserem Umbau?

Der Erhalt des Bestandes bringt klar Qualitäten. Wir ziehen in ein Haus mit Geschichte, das Gebäude wird weiterhin die Proportionen eines Industriebaus haben, auf Seite Güterstrasse erinnern die Lieferrampe und im Innern die dicken Säulen an die Nutzung als Lagerhaus. Viele von uns haben in dem Haus vor dem Umbau als Zwischennutzer*innen schon unzählige Sitzungen abgehalten, Feste gefeiert und auch gearbeitet.
Die hohen Räume bieten Wohnqualität die wir uns in einem Neubau nicht geleistet hätten und die Gebäudetiefe führt zu Grundrissen die mehr Platz für Stauraum (Reduits!) bieten.

Fazit

Praktischerweise können wir uns ja auf die Vorgaben des Städtebaulichen Wettbewerbs berufen und müssen die Verantwortung für den Entscheid, das Gebäude stehen zu lassen, nicht alleine tragen. Die Würfel sind sowieso schon lange gefallen, es gibt kein Zurück. Ich persönlich bin froh, dass wir gezwungen sind diesen Umbau zu wagen. Der Bestand garantiert, dass wir unkonventionellen Wohnraum schaffen und nicht aus Vorsicht plötzlich mit einem durchschnittlichen Neubau enden.

Für die, die noch mehr «Was wäre wenn…» Fragen diskutieren wollen: Hätten wir das Gebäude auch mit sehr sanften Umbaumassnahmen in guten, nachhaltigen Wohnraum verwandeln können? Einiges spricht dagegen, spannend ist die Frage trotzdem.

Was meint Ihr?

Ich würd mich auf Meinungen, Fragen und Diskussionen in der Kommentarspalte freuen. Schreibt was ihr zu diesem Thema denkt!

Fotos: Daniel Kaufmann

2. Untergeschoss: Einstellhalle und Gewerberäume

Das 3. Untergeschoss machte den Start zur Vorher/Nachher-Bilderserie. Nun bist du ein Stockwerk weiter oben, im 2. Untergeschoss, welches auch unteres Hofgeschoss genannt wird.

Dieses besteht im hinteren Teil aus der Einstellhalle, die mit den Baufeldern O1 und O3 verbunden ist. Das Titelbild zeigt die zukünftige Tiefgarage. Je links und rechts der ersten Säulenreihe wird eine Fahrspur vorbeiführen und seitliche Einstellplätze bieten. Im Rücken des Bildes gehts ins O1 weiter.

Grundriss 2. Untergeschoss: die Gewerberäume sind gelb eingefärbt, die zwei Lichthöfe rot. Die zwei blauen Räume sind Gemeinschaftsräume der Siedlung Holliger.

Gewerberäume

Im vorderen Teil entsteht über die ganze Gebäudelänge ein Teil der Gewerberäume. Diese liegen im Tiefparterre zur Hofseite. Die Erschliessung der Gewerberäume ist über zwei grosszügige Lichthöfe und Treppen direkt mit dem Arealhof verbunden. Dank den sehr hohen Räumen (4.70m) und den zwei Lichthöfen, verfügen diese Gewerberäume im Sousparterre trotzdem über viel Tageslicht. Weitere Gewerberäume wird es im 1. UG und im EG geben. Mehr dazu später.

Bist du interessiert an Gewerberaum im Warmbächli? Dann findest du unter gewerbe.warmbaechli.ch weitere Informationen und kannst dein Interesse anmelden.

Update September 2019: Die 3D-Visualisierungen in diesem Beitrag stimmen in der Farbe und Materialisierung nicht mit dem Bauprojekt überein. Die Bilder geben dir aber ein Gefühl für den Raum nach dem Umbau mit. Du kannst erahnen, wie sich das Gebäude verändern wird.

Blick aus einem Gewerberaum (in der nähe der Türe) in den Lichthof hinaus.

Lichthof

Alle Gewerberäume im unteren Hofgeschoss gruppieren sich um die zwei Lichthöfe. Die 4.70m hohe Glasfront, an der entlang die einzelnen Gewerberäume liegen, ist im nächsten Bild auf der linken Seite gut erkennbar. Ganz links ist zudem die Eingangstüre ins 2. UG sichtbar, welche im nächsten Abschnitt noch genauer gezeigt wird.

So wird der Lichthof nach dem Umbau aussehen. Farbe und Materialisierung

Erschliessung

Über den linken Innenhof wird es möglich sein das Gebäude vom Arealhof übers 2. UG zu betreten. Die Haupterschliessung für alle Bewohner*innen und Besucher*innen entsteht dann aber weiter oben im 1. UG und EG. Mehr dazu später.

Die Kalksandsteinmauer wird abgebrochen, das Gebäude öffnet sich hofseitig. Übrig bleiben die Säulen. Die neue Glastfront lässt viel Licht ins untere Hofgeschoss strömen.

Da das Gebäude mit einem regelmässigen Säulenraster gebaut ist (alle 6.20m steht eine Stütze) ist der Blick aus einem Gewerberaum vergleichbar mit dieser Eingangssituation. Anhand der Türe bekommst du ein gutes Gefühl für die hohe Raumhöhe.

Erschliessung vom 2. Untergeschoss über den Lichthof in den Arealhof.

Bist du interessiert an Gewerberaum im Warmbächli? Dann findest du unter gewerbe.warmbaechli.ch weitere Informationen und kannst dein Interesse anmelden.

3. Untergeschoss: Mieter*innenkeller und Technikräume

Im Juli und August 2019 habe ich das ganze Gebäude von unten bis oben fotografiert. Ich habe nach interessanten Standorten gesucht, die ich vor, während und nach dem Bau vom gleichen Ort fotografieren kann. Diese Standorte werde ich in den nächsten zwei Jahren regelmässig wieder besuchen, um dir hier im Baublog die Baufortschritte zu zeigen.

Du kannst also später einen Vergleich sehen, wie das Gebäude aussah und wie es umgebaut wurde. Cool, oder?

Diese Bilderserien sind im Baublog in der Kategorie Vorher/Nachher abgelegt. Ich werde im Baublog aber auch andere Stimmungsbilder von der Baustelle zeigen. Du wirst auch verfolgen können, wie sich das Gebäude von aussen verändert und wie die Umgebung mit dem Areal-Innenhof entsteht.

Der Anfang dieser Vorher/Nachher-Serie macht das 3. Untergeschoss mit dem Mieter*innenkeller (Titelbild oben) und einem Technikraum. In den nächsten Wochen werde ich schrittweise die Bilder aus den anderen Stockwerken aufbereiten. Sogar die Aussicht von der Dachterrasse im 5. Obergeschoss werde ich dir zeigen können, bevor die Aufstockung überhaupt gebaut ist.

Viel Vergnügen!

Dänu

Technikraum
Grundriss 3. Untergeschoss